"Gut gemeint ist das Gegenteil von gut gemacht." – Handwerkskammer Berlin zum Mietendeckel

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Pressemitteilung der Handwerkskammer Berlin vom 9. September 2019

Heute findet die Verbändeanhörung zum Referentenentwurf Mietendeckel der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen statt. Dazu sagt Jürgen Wittke, Hauptgeschäftsführer der Handwerkskammer Berlin:

"Gut gemeint ist das Gegenteil von gut gemacht. Der geplante Mietendeckel ist deswegen ungerecht, weil Besserverdiener in Top-Wohnlagen davon besonders profitieren. Gleichzeitig würden Handwerker/-innen um Ihre Aufträge gebracht.  Die Höhe der angekündigten und der realisierten Auftragsstornierungen liegt mindestens im zweistelligen Millionenbereich. Auch das Berliner Handwerk versteht, dass die Entwicklung der Mieten ein Problem darstellt. Der Mietendeckel schafft aber keine einzige neue Wohnung. Wir fordern den Senat auf, noch einmal nachzudenken und dann klug zu handeln."

Im Folgenden finden Sie die komplette Stellungnahme der Handwerkskammer Berlin zur Verbändeanhörung des Senats im Wortlaut.

Stellungnahme der Handwerkskammer Berlin zum geplanten Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG)

Als Vertretung des Berliner Handwerks mit rund 31.000 Betrieben und über 180.000 Mitarbeitern/-innen sowie Auszubildenden sind wir uns der Problematik durch die rasante Mietpreisentwicklung und das immer knapper werdende Wohnungsangebot innerhalb Berlins sehr bewusst. Auch wir halten eine Lösung für dringend erforderlich.

Unsere Gremien werden durch die Handwerksordnung sowohl durch Arbeitnehmer/-innen als auch durch Arbeitgeber/-innen getragen, die sowohl als Mieter/-innen oder ggf. als Wohnungseigentümer/-innen oder Vermieter/-innen von steigenden Mieten und politischen Maßnahmen zu deren Eindämmung betroffen sind.

Im Folgenden soll es jedoch ausschließlich um die Bewertung und Positionsbestimmung aus Sicht der unmittelbar betroffenen Betriebe des Bau- und Ausbaugewerbes gehen.

Handwerksbetriebe jetzt schon betroffen!

Mehr als die Hälfte der Berliner Handwerksbetriebe sind in den Bereichen Bau- und Ausbau tätig. Insofern ist die Entwicklung von Auftragslage und Beschäftigung in diesem Bereich von erheblicher Bedeutung für die Lage des Gesamthandwerks in Berlin.

Gerade aus diesem boomenden Wirtschaftszweig erreichten uns in den letzten Wochen jedoch Hinweise auf bereits erfolgte und angekündigte Auftragsstornierungen mit einem Wert in mindestens zweistelliger Millionenhöhe. Unisono wird berichtet, dass zahlreiche Wohnungsunternehmen bzw. Bauträger ihre Bauvorhaben bereits abgesagt oder verschoben haben. Nahezu alle betroffenen Betriebe rechnen mit einem Umsatzrückgang von mindestens 30 Prozent.

Aus Sicht der betroffenen Betriebe geht die Deckelung bzw. Absenkung von Mieten auf Werte, die sich unter den Werten des Mietspiegels in Berlin befinden, weit über das Ziel der Vermeidung sozialer Härten hinaus. Sie schaffen erhebliche, vermeidbare Negativwirkungen für das Berliner Handwerk und den Wirtschaftsstandort Berlin insgesamt. Der Mietendeckel trifft nicht nur die Großinvestoren/-innen, sondern auch speziell die bauausführenden kleinen und mittelständischen Handwerksbetriebe.

Bau- und Ausbauhandwerk wird die Grundlage entzogen!

Absehbar werden künftig nur noch die notwendigsten Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Insbesondere an besonders aufwändigen und daher kostenintensiven Erhaltungsarbeiten, beispielsweise traditionellen Stuck-, Spachtel-, Parkett- oder Terrazzoarbeiten, die der Denkmalschutz oftmals fordert, wird aller Voraussicht nach gespart werden.

Denkmalschutz wird unattraktiv. Betrieben, die sich dem Erhalt traditioneller Handwerkstechniken und der Denkmalpflege verschrieben haben, wird die Existenzgrundlage entzogen.

Kein Mietendeckel in Fällen ohne Handlungsbedarf

Ein Mietendeckel, der die Wohnlage und die tatsächliche Ausstattung weitgehend unberücksichtigt lässt, schafft Probleme auch in Fällen, wo kein sozialer Handlungsdruck besteht. Im Ergebnis würden auch Besserverdiener in Top-Wohnlagen mit höchsten Grundstückspreisen vom Mietendeckel profitieren, während gleichzeitig Handwerker/-innen um ihre Aufträge gebracht würden.

Erreichung der Klimaziele in Gefahr!

Die Erreichung der Klimaziele Berlins, 60 % CO2-Einsparung bis 2030, ist sehr gefährdet. Der Mietendeckel macht speziell auch energetische Modernisierungsmaßnahmen unattraktiv. Das politische Ziel ist eigentlich die Energiewende, hierzu müssten jährlich rund 2 % des Gebäudebestands energetisch saniert werden.

Neues Bürokratiemonster wird geschaffen!

Auf die Bezirke wird eine Flut von Mietsenkungsbegehren durch Mieter/innen sowie von Härtefallanträgen von Seiten der Vermieter zukommen. Bereits heute sind die Bezirksverwaltungen aufgrund akuten Personalmangels überlastet.

Statt in solche Antragsprüfungen sollten die verfügbaren Ressourcen eher für Personalaufstockungen im Bereich der Bauabteilungen eingesetzt werden.

Dies würde auch Genehmigungsverfahren beschleunigen und die Bautätigkeit in Berlin fördern.

Kein Gesetz zum Mietendeckel, bevor die Rechtslage geklärt ist!

Wesentlich sind in diesem Zusammenhang zwei Fragen:

  • Liegt die Gesetzgebungskompetenz für einen sogenannten Mietendeckel beim Land Berlin oder nicht eher beim Bund?
  • Kann das Gesetz rückwirkend zum 18. Juni 2019 für gültig erklärt werden, also zu einem Zeitpunkt, zu dem nur Eckpunkte der geplanten Rechtsnorm bestanden?

Insgesamt betrachtet, bricht das Konzept des Berliner MietenWoG-Entwurfes mit der bestehenden Systemlogik. Berlin hat seit vielen Jahren einen funktionierenden Mietspiegel, der außer Kraft gesetzt wird, denn insbesondere moderne Ausstattung und Lage der Wohnungen werden künftig keine Rolle mehr spielen.

Kein Mietendeckel, solange nicht alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft sind!

Prinzipiell geht es darum, schneller und günstiger zu bauen sowie der Spekulation mit Baugrundstücken und Wohnungen entschieden entgegenzuwirken. Aus Sicht der Betriebe des Bau- und Ausbauhandwerks muss Folgendes Vorrang vor einem Mietendeckel haben:

  • Beschleunigung von Antrags- und Genehmigungsverfahren,
  • Baukosten durch weniger Bauauflagen senken,
  • Verbesserung der personellen und materiellen Ausstattung der öffentlichen Bauverwaltung,
  • einheitliches und abgestimmtes Verwaltungshandeln.

Im Sinne einer glaubwürdigen Politik zur Vermeidung sozialer Härten müssen in jedem Fall auch die bestehenden Potenziale der Individualförderung und des sozialen Wohnungsbaus ausgeschöpft werden.

Dass es auch anders geht, beweist die Wirtschaftspolitik Hamburgs. Dort wurden in den vergangenen zwölf Jahren 28.500 Sozialwohnungen geschaffen, im doppelt so großen Berlin waren es dagegen gerade einmal 12.900, also weniger als die Hälfte. Das Rezept der Hansestadt: Im Jahr 2011 schlossen Stadt, Wohnungswirtschaft und Bezirke das „Bündnis Wohnen in Hamburg“ mit dem Ziel, Quartiere stabil zu entwickeln und neue Wohnungen bauen zu können, auch um der Wohnungswirtschaft eine Mietentwicklung zu sichern, mit der sie den Bestand erhalten kann. Im Gegenzug genehmigte die Stadt den Bau von 10.000 Wohnungen pro Jahr im sogenannten Drittelmix: Ein Drittel Neubauten müssen preisgebundene Mietwohnungen sein, ein Drittel sind ohne Preisbindungen und das letzte Drittel dürfen Eigentumswohnungen sein.

Fazit

Die wirksamste und beste Lösungsstrategie – auch hinsichtlich schädlicher Nebenwirkungen für das Berliner Handwerk – besteht in der zügigen Schaffung eines ausreichenden Wohnungsangebots durch Ausweisung von Bauflächen, Baugenehmigungen und durch Wohnungsbau.
Die Politik muss bei der Zielsetzung sozialverträglicher Mieten stets auch die Auswirkungen auf Konjunktur und Beschäftigung im Berliner Handwerk und die Zielerreichung im Bereich der energetischen Sanierung im Auge behalten!

Zu den Regelungen im Einzelnen:

Zu § 1 Anwendungsbereich

Vermieter, deren Zielsetzung nicht die maximale Gewinnerzielung und Wohnraumspekulation ist – wie z. B. Genossenschaften –unterfallen ebenfalls diesem geplanten Gesetz und sind nicht explizit als Ausnahme genannt.

Zu § 2 Zuständigkeit, Aufgaben und Befugnisse

Zuständige Behörden sind die Bezirksämter, gegebenenfalls mit Unterstützung der Investitionsbank Berlin (IBB) und anderer Beliehener. Der Gesetzentwurf wird bei ohnehin fehlendem Personal in der öffentlichen Verwaltung zu einer weiteren Auswucherung der Bürokratie, der Antrags-und Genehmigungsprozesse führen.

Zu § 3 Mietenstopp

Problematisch ist, dass das Gesetz rückwirkend zum Stichtag des Eckpunktepapiers am 20. Juni 2019 gelten soll. Ob dies rechtlich zulässig ist, ist höchstumstritten. Dies führt zu Rechtsunsicherheit.

Mit dem „Einfrieren“ von bereits abgeschlossenen Staffel- und Indexmieten wird zudem in bereits bestehende zivilrechtliche Vertragsverhältnisse eingegriffen.

Insgesamt ist mit einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten zu rechnen.

Zu § 4 Herabsetzung überhöhter Mieten

Eine Miete gilt als überhöht, wenn sie mehr als 30 % des anrechenbaren Gesamteinkommens des Miethaushaltes beträgt. Der Anspruch auf Herabsetzung der Miete ist neben dem Gesamteinkommen (gem. §§ 20 bis 24 Wohnraumförderungsgesetz) auch an der Wohnfläche* (gem. § 2 Abs. 2 S. 1 des Wohnraumgesetzes Berlin) zu bemessen. Die Berechnung gestaltet sich überaus kompliziert. Dies bindet zusätzlich Personalressourcen und birgt die Gefahr, dass Mieter sich „armrechnen“.

*= 50 qm für eine Person, 65 qm für zwei Personen, 80 qm für drei Personen, 95 qm für vier Personen, danach +12 qm/weitere Person.

Zu § 5 Mietobergrenzen

Die Mietobergrenzen liegen zwischen 4,95 und 9,80 Euro, je nach Baualtersklasse. Grundlage ist der Mietspiegel 2013, indiziert mit Preis- und Lohnentwicklung

Problematisch ist, dass die Wohnlagen unberücksichtigt bleiben. Es besteht die Gefahr, dass nicht die Zielgruppe der schwächeren und mittleren Einkommen, sondern vielmehr kapitalkräftigere Mieter in Spitzenlagen und/oder z. B. hochwertigen, denkmalsanierten und repräsentativen Objekten finanziell entlastet werden.

Zusätzlich ist eine „kalte“ Entwertung zu befürchten, da bei künftig deutlicher Senkung der Mieten auch die Immobilienwerte und deren Beleihungswerte sinken werden.

Zu § 6 Erhöhung der Miete nach Modernisierung

Modernisierungskosten bis 1 €/qm müssen beim Bezirksamt angezeigt werden, darüber hinausgehende Modernisierungen bedürfen der Genehmigung (nach Erforderlichkeit und Angemessenheit).

Maßnahmen zur energetischen Sanierung werden wirtschaftlich unattraktiver, ihre Genehmigung führt überdies zu erhöhtem bürokratischem Aufwand.

Zu § 7 Härtefälle

Der Gesetzentwurf definiert einen Ausnahmefall, der faktisch jedoch eine Vielzahl privater Vermieter/-innen betrifft: Rund ein Viertel aller Berliner Mietwohnungen gehört Privatpersonen.

Zu § 11 Inkrafttreten und Außerkrafttreten

Sollte das Gesetz, wie vom Senat beabsichtigt, für fünf Jahre in Kraft treten, halten wir eine baldige Evaluierung der Wirksamkeit – unter Berücksichtigung der Auswirkungen auf das Berliner Handwerk – für unabdingbar.